Yanıltıcı reklamlara ne demeli?

Geçtiğimiz günlerde gazetelerde, Ankara’daki bir konut projesinin ilanları yayımlanmaya başlandı. Tanıdığımız ünlü simalar, bize bunun ne kadar kazançlı olacağını anlatıyordu.

Benim ilgili şu çekti; 2014 Haziran başından 2016 Nisan ayına uzanan bir vadedeki ödeme planına göre 3 ayrı fiyatlama yapılmıştı. Şu söyleniyordu; Yüzde 32 kazanç sağlayacaksınız!

Fiyatlar şöyleydi;

TL (bin)
Haz.14	450
Haz.15	525
Nis.16	594

 

‘Yüzde 32 kazanç’ şöyle bir hesaba dayanıyordu; Haziran 2014’te 450 bine satın alınabilecek bir konut, Nisan 2016’da 594 bin TL’ye alınabilecekti.  Şirket de, yüzde 32’lik kazancı “konut teslim tarihine kadar geçen sürede yapmayı planladığı konut satış fiyatı toplam artış oranıdır” diyerek açıklıyordu.

Hatırlatalım; teslimatın Nisan 2016’da olacağı anlaşılıyor.

Peki, bugün 450 bin TL’ye konutu satın aldığınızı, bunun için de kredi kullandığınızı varsayalım. Nisan 2016’da konutu teslim alana kadar ne kadar faiz ödeyeceksiniz? Kredi faizinin yüzde 15.8 olduğunu varsayarsak, Nisan 2016’ya dek birikimli faiz ödemeniz tam olarak yüzde 32 yapar. Aylık faizin de yüzde 1.31 olduğunu not edelim.

Daha düşük faizlerin olduğu malum ama mevduat faizlerinin yüzde 11-12’lere çıktığı son 3 ayda, konut kredisi faizinin aylık yüzde 1.31 olması fena değil.

Peki, şimdi soralım; kabaca 2 yıl sonraki teslimat tarihinde 594 bin TL olacak bir konutu bugün 450 bin TL ödeyerek almakla nasıl yüzde 32 kar etmiş oluyoruz?

Elimizde nakit paramız varsa mevduat faizinden daha hallice bir faiz almış gibi olacaksınız. Bu da bizi enflasyona karşı korumuş olacaktı. Diyelim ki aynı dönemde birikimli enflasyon yüzde 16.1 oldu. Eğer konut fiyatı başlangıca göre yüzde 32 artırılmış olursa ve ikinci el piyasası da bu fiyat seviyesinde olursa reel getiri yüzde 13.75 civarında olacak. Ama yüzde 32 değil.

Paranızın ya da satın alacağınız konutun nominal değerinin enflasyonla eriyebileceği gerçeğini ne yapacağız? Konutu satan şirket, bizi ‘nominal artış sevincine’ gark ederek neden yanıltıyor? Daha vahimi yüzde 32 kar edeceğimizi söyleyen anlı-şanlı bir ekonomist ağabeyimiz?

Güncelleme:

İlgili şirketin genel müdürü şöyle bir açıklama yollamış, yayımlıyorum.

Uğur Bey,
Tarafınızca kaleme alınan “yanıltıcı reklamlara ne demeli” başlıklı yazıda projemizin reklamlarına atıfla, elde edilecek reel getirinin reklamlarda belirtilenden daha düşük olacağı, asıl hesaplanması gereken getirinin reel getiri olduğu ve bu yönüyle yanıltıcı reklam yapıldığı iddia edilmektedir.
Projemiz reklamlarında “%32 kar fırsatı” denilmekte ve bunun ne anlama geldiği ise yine reklamlarımızda ” ….kampanya döneminden konut teslim tarihine kadar geçen sürede yapmayı planladığı konut satış fiyatı toplam artış oranıdır ” şeklinde belirtilmektedir. Bu açıklamanın ne anlama geldiği herhangi bir tereddüte yer vermeyecek derecede açık olup konut satış fiyatındaki artış oranından bahsedilmekte , reel getiriden ise hiçbir şekilde bahsedilmemektedir. Nitekim reel getirinin önümüzdeki dönemler için ne olacağı bugünden bilinebilir bir husus da olamayacağından tam tersine yazınızda belirtilen cinsten bir reel getiriden bahsetmek yanıltıcı olacaktır.
Yazınızda, konut bedelinin konut kredisi ile veya peşin ödenmesi durumunda getirinin ne olacağı gibi varsayımsal durumlara değinilmektedir. Yani kullanılan varsayımlarda konut bedeli 1. Günde tamamı kredili veya peşin ödenmektedir. Oysa projemizde yapılan satışlar bu her iki varsayıma da uymamaktadır. Zira satışlar konut teslimine kadar 24 ay, ya da 50 ay vadeli olabilmekte ve bu dönemde vade farkı alınmamaktadır. Bu durum konut alıcısına kredi faizi ödememe veya peşin parasını değerlendirme imkanı sunmaktadır. Diğer taraftan projemizin konut fiyat artış oranı ilan edilen % 32 ilk artış oranının üzerinde de olabilecektir.
Uğur Bey, unutmayınız ki 9 Haziran günü, hic kimse Akfen den bu konutları, %15 zamli fiyatın altında satın alamayacak. Bence siz de bu fırsatı kaçırmamalısınız.

Saygı ve selamlarımızla,
Barış Barçak
Genel Müdür
Akfen Gayrimenkul Geliştirme ve Tic. A.Ş

 

Barış Bey’e yanıtım şöyle;

“%32 kar fırsatı” deniliyorsa, daha önce satın aldığınız bir konutu; o tarih geldiğinde alış fiyatınızın yüzde 32 üzeri bir fiyattan satabiliyor olmanız lazım. Yani o kar oranını sağlayacak alıcılar gerekiyor. Ama konutları satan ve ‘kar garantisinden’ bahseden şirket alış fiyatı değil, satış fiyatı ilan ediyor. Tuhaflık da burada. Yani size kendi satış fiyatını işaret ederek ‘kontratı bugün yap, iki yıl sonra parayı getir, bu fiyattan satacağım’ diyor. Ama fiyatın iki yıl sonra orada olacağını bilmiyoruz. Şirket de, o tarihte gel, bu fiyattan alırım demiyor.

Yani eğer şirket Haziran 2014’de 450 bin TL’ye sattığı konutu Nisan 2016’da 594 bin TL’den geri alım taahhüdünde bulunuyorsa evet tüm yazdıklarımı geri alıyorum, gerçekten de yüzde 32 kar ediyorsunuz. Ama durum öyle değil. Şirket, Nisan 2016’da konut için alış değil, satış fiyatı ilan ediyor. Çok rahat bir şekilde şunu diyebiliriz; Haziran 2014’de konutu 450 bin TL’ye satın alan biri, Nisan 2016’da örneğin 550 bin TL’den satışa çıkarabilir. Yani bugün alanlar, Nisan 2016’da satıcı olarak piyasaya girebilir, ikinci el  fiyatları kırabilir.

Hala yanıltıcı olma durumu değişmedi.

Özetle şirket, 2 yıl sonrası için 594 bin TL’den geri alırım dese bile sattığı konutları bugün teslim etmiyor.  Özetin özeti şu; şirket bugün sizden 2 yıllık kredi istiyor. Hepsi bu. Ambalaj ise yüzde 32 kar!